今年10月，保利灣區(qū)投資發(fā)展有限公司拿下江門市JCR2025-136（蓬江21）號(hào)地塊。

駿景灣以72202萬(wàn)元競(jìng)得位于濱江新區(qū)的江門市JCR2025-45（蓬江11）號(hào)地。

????上周五，江門市新會(huì)銀海房地產(chǎn)有限公司以總價(jià)18823.2萬(wàn)元，折合成交樓面價(jià)約1380元/平方米，拿下新會(huì)區(qū)睦洲鎮(zhèn)勵(lì)耘路南側(cè)、東昌路西側(cè)地塊，意味著今年市區(qū)商住用地的土拍市場(chǎng)收官。

????記者從江門市自然資源局了解到，2025年市區(qū)成交商住用地18宗，比2024年少1宗，但成交面積達(dá)69.58萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.3%；成交金額達(dá)約50.72億元，同比增長(zhǎng)52.8%。其中，溢價(jià)成交的商住用地1宗，去年同期為0宗。相比去年，市區(qū)2025年商住用地的成交宗數(shù)雖然略微減少，但成交面積及成交金額均大幅度上升，土拍市場(chǎng)進(jìn)一步回暖。

????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 陸沿任

????僅1宗溢價(jià)成交

????江門市自然資源局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年市區(qū)共成交商住用地18宗，同比減少1宗，其中新會(huì)區(qū)成交7宗居首，同比增加1宗；其次為蓬江區(qū)，成交6宗，同比減少4宗；最后是江海區(qū)成交5宗，同比增加2宗。

????成交面積方面，今年市區(qū)共成交商住用地為69.58萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.3%。分區(qū)域看，新會(huì)區(qū)最多，共成交約27.28萬(wàn)平方米，其次到蓬江區(qū)，共約26.34萬(wàn)平方米，最后是江海區(qū)成交約15.97萬(wàn)平方米。

????同時(shí)，今年市區(qū)商住用地平均成交樓面價(jià)為約3294.3元每平方米，同比上漲6.1%。值得一提的是，今年市區(qū)有1宗溢價(jià)成交的商住用地——今年5月，駿景灣以72202萬(wàn)元競(jìng)得位于濱江新區(qū)的江門市JCR2025-45（蓬江11）號(hào)地，折合樓面價(jià)4778元/平方米，溢價(jià)率6.18%。

????美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭表示，2025年江門市區(qū)土地市場(chǎng)仍以理性謹(jǐn)慎、國(guó)企托底為主導(dǎo)，但從成交面積和價(jià)格來(lái)看，呈現(xiàn)了量?jī)r(jià)雙漲的特點(diǎn)，反映出地塊的平均規(guī)模更大和含金量有所提升。平均樓面價(jià)上漲主要受地塊結(jié)構(gòu)優(yōu)化，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊占比提高的帶動(dòng)。此外，多宗位于核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊結(jié)構(gòu)性拉高了平均樓面價(jià)水平。

????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊分析，今年成交的土地大多位置較好，位于成熟區(qū)域，周邊生活配套齊全，導(dǎo)致今年市區(qū)商住用地平均成交樓面價(jià)同比上漲，但整體市場(chǎng)依然謹(jǐn)慎，僅1宗溢價(jià)成交。

????值得留意的是，今年市區(qū)所有成交的18宗商住用地有17宗以底價(jià)成交。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析表示，底價(jià)成交意味著市場(chǎng)供需關(guān)系相對(duì)平衡，或者開(kāi)發(fā)商對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估較為一致，反映了土地市場(chǎng)的平穩(wěn)和理性。

????本地國(guó)企拿地15宗

????從競(jìng)得方來(lái)看，本地國(guó)企依然是拿地主力——18宗市區(qū)商住用地中，本地國(guó)企競(jìng)得15宗。

????對(duì)此，張鎮(zhèn)蘭分析，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)下，民營(yíng)企業(yè)投資普遍趨于謹(jǐn)慎。本地國(guó)企擔(dān)當(dāng)主力，是穩(wěn)定市場(chǎng)、托底保障、落實(shí)規(guī)劃的關(guān)鍵舉措，承擔(dān)了穩(wěn)定土地市場(chǎng)、確保土地供應(yīng)計(jì)劃完成、避免流拍影響市場(chǎng)信心的職能，同時(shí)也是推進(jìn)城市區(qū)域開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目落地的重要實(shí)施主體。

????鄧桐燊也表示，當(dāng)前樓市處于調(diào)整期，民營(yíng)企業(yè)拿地意愿較弱，這時(shí)候國(guó)企站出來(lái)，可以提高大家對(duì)房地產(chǎn)的信心。另外，國(guó)企融資能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，是貫徹中央穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)的中堅(jiān)力量，體現(xiàn)了國(guó)企擔(dān)當(dāng)。

????在市區(qū)今年成交的商住用地中，本土民企競(jìng)得其中2宗，分別是駿景灣以72202萬(wàn)元競(jìng)得位于濱江新區(qū)的江門市JCR2025-45（蓬江11）號(hào)地，江門市蓬江區(qū)水南岐安里舊村改造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以13114萬(wàn)元競(jìng)得蓬江區(qū)祁安街與鳳陽(yáng)街交會(huì)處東南側(cè)地塊。還有1宗商住用地則由央企保利摘得——今年10月，保利灣區(qū)投資發(fā)展有限公司以總價(jià)73701萬(wàn)元拿下江門市JCR2025-136（蓬江21）號(hào)地塊，折合樓面價(jià)4960元/平方米。

????張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，本土民企依然在謹(jǐn)慎中尋找發(fā)展機(jī)會(huì)，今年摘得的2宗地塊均位于成熟及重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，而保利摘得豐樂(lè)水質(zhì)凈化廠和耙沖三鳥(niǎo)市場(chǎng)地塊，具有強(qiáng)烈的風(fēng)向標(biāo)意義，充分說(shuō)明市區(qū)核心區(qū)位地段依然能吸引頂尖企業(yè)的布局，體現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍受市場(chǎng)青睞的積極信號(hào)。

????鄧桐燊表示，以駿景灣為例，本土民企敢于拿地，一方面是企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，對(duì)于市場(chǎng)的掌控能力強(qiáng)，另一方面其選擇的土地都是城市核心區(qū)域或成熟地段，結(jié)合其企業(yè)以改善性產(chǎn)品為主的經(jīng)營(yíng)方向，所購(gòu)地塊是完全匹配的。而保利最大的優(yōu)勢(shì)是央企品牌以及開(kāi)發(fā)實(shí)力雄厚，且所拍地塊位于正在熱銷的保利瑯悅旁邊，未來(lái)可聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，有助于提升區(qū)域住宅品質(zhì)，推動(dòng)品牌價(jià)值提升，也說(shuō)明保利對(duì)江門未來(lái)發(fā)展的認(rèn)可。

????土拍市場(chǎng)前景可期

????那么，對(duì)于未來(lái)的市區(qū)商住用地競(jìng)拍市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士如何看待？

????江門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊東卉分析，從今年江門樓市的情況來(lái)看，第四代住宅受到江門消費(fèi)者的熱烈歡迎。好的房子除了品質(zhì)、設(shè)計(jì)和戶型，地段也很重要，在這樣的情況下，只要合適開(kāi)發(fā)第四代住宅、合適打造好房子的地塊推出，就會(huì)受到房企的歡迎。今年如此，明年也一樣。所以，只要明年相關(guān)部門推出更多容積率低、地段好的商住用地，就會(huì)吸引本地國(guó)企、民企的積極競(jìng)拍，土拍市場(chǎng)前景可期。

????鄧桐燊告訴記者，一方面隨著利好樓市的政策持續(xù)落地，核心地塊會(huì)受到更多青睞。同時(shí)，國(guó)企仍是穩(wěn)地價(jià)，促信心的中堅(jiān)力量，而優(yōu)秀民企將會(huì)逐步加大拍地的份額和比例。在中央及地方政策的全力推動(dòng)下，2026年的土拍市場(chǎng)值得期待，而且可能會(huì)有更多驚喜。

????張鎮(zhèn)蘭也說(shuō)，預(yù)計(jì)明年市區(qū)商住用地供應(yīng)量將保持穩(wěn)定，本地國(guó)企仍是拍地主力。此外，房企將更挑剔——地塊的區(qū)位、配套、規(guī)劃前景等綜合素質(zhì)，將成為能否成功出讓及決定價(jià)格的核心，這也將推動(dòng)政府的供地策略更注重提質(zhì)，推出更具吸引力的地塊以激活市場(chǎng)。