江門萬達廣場一樓中庭的兒童游樂場吸引不少小朋友游玩。

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利和購物中心開業(yè)，引入超70%首進品牌。

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周末，江門大融城有不少市民前來逛街。

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????上周末，江門利和廣場購物中心（以下簡稱“利和購物中心”）的門口圍滿了人，定點飄雪剛落下，手機拍照的快門聲就沒停過。商場里壽司郎的圍擋前，還有年輕人特意繞過來打卡。而同處北新區(qū)的江門大融城、江門萬達廣場等，也在各自應對著新格局下的客流變化。

????今年以來，隨著利和購物中心的開業(yè)，江門商圈正迎來新的變化。新開業(yè)的利和購物中心吸引眾多市民，而一些老牌商場的人氣則有所波動。這背后，既有新商場帶來的新鮮感，也反映出同質(zhì)化競爭、消費需求分化等現(xiàn)實問題。對于市民而言，更多商場意味著更多的選擇和更好的體驗；而對于城市而言，如何推動商場差異化發(fā)展，形成良性生態(tài)，實現(xiàn)彼此共贏，無疑是重要課題。

????統(tǒng)籌：陸沿任 文/圖 江門日報記者 陸沿任 李銀換 陳倩婷

????現(xiàn)狀 客流此消彼長？

????今年9月，利和購物中心正式開門迎客，現(xiàn)場人氣火爆，迎來大批消費者。開業(yè)首周客流即突破100萬人次，車流突破5萬輛次。對于江門商業(yè)而言，蓬江區(qū)已多年未有大型新商業(yè)綜合體亮相，利和購物中心的開業(yè)，無疑為城市商業(yè)注入全新活力。

????“很多網(wǎng)紅品牌以前要去廣州才能逛到，現(xiàn)在在“家門口”就能體驗?！闭诶唾徫镏行挠貌偷氖忻駝⒒垤o說。據(jù)悉，利和購物中心以“首店經(jīng)濟+潮玩體驗”為核心，引入超70%首進品牌，為江門市民帶來更多元化的消費體驗。

????新商場的火爆，是否給老牌商場帶來影響？

????記者周末走訪江門大融城發(fā)現(xiàn)，車輛無需排隊即可駛?cè)氲叵萝噹?，在負三層停車場能較快找到停車位，有別于以往一位難求的情況。“以前來這兒最愁停車，有時找半小時還不一定能找到停車位，現(xiàn)在體驗感好多了?！笔忻駞切〗愕脑挼莱隽瞬簧傧M者的共同感受，這一細節(jié)直觀反映出商場客流的微妙變化。

????“利和購物中心開業(yè)后，我們店里的客流確實少了些，這對銷售也造成了一定影響?！苯T大融城一家日用品店的工作人員坦言。

????一家汽車經(jīng)銷店的銷售人員也有同樣感受：“利和購物中心剛開業(yè)那時，我們這兒的客流明顯少了，從負三層停車場就能直觀感受到，以前這兒常常停得滿滿當當，現(xiàn)在則常會有空位?！辈贿^他話鋒一轉(zhuǎn)：“好在最近客流又慢慢回流了——畢竟我們這兒品牌夠全，不少老顧客都養(yǎng)成了來這兒消費的習慣?！?/p>

????從走訪來看，周末江門大融城的客流還是比較大，按照部分商戶反映，新商場剛開業(yè)那會客流有所減少，后來逐漸回流。江門大融城相關(guān)負責人也回應稱，近三個月來，商場客流與車流始終保持高位運行，節(jié)假日及促銷節(jié)點的門店銷售屢創(chuàng)新高，充分彰顯了蓬江北新區(qū)商業(yè)吸引力與消費活力的持續(xù)增強。

????除了江門大融城，江門萬達廣場一名工作人員也向記者透露，利和購物中心剛開業(yè)那會對客流還是有影響的，后來才慢慢回流。在江門奧園廣場，一名兒童游玩區(qū)的工作人員告訴記者，利和購物中心開業(yè)后，該商場人氣受到一些影響，畢竟人就這么多，哪家商場都很難避免。

????商場此消彼長的情況，并不限于蓬江區(qū)。

????隨著城市更新改造項目的推進，江海區(qū)近年來加快了高端商業(yè)綜合體的引進和建設步伐，商業(yè)氛圍日益濃郁。2019年9月綜合性商業(yè)體江海廣場正式開業(yè)，填補了江海區(qū)高端商業(yè)綜合體的空白。2021年，擁有眾多創(chuàng)新體驗式業(yè)態(tài)的江海萬達廣場開業(yè)，進一步提升了江海區(qū)商業(yè)發(fā)展的品質(zhì)和規(guī)格。

????而全新商業(yè)綜合體的開業(yè)，也讓老牌商場稍顯“落寞”。

????2008年，江海區(qū)中環(huán)廣場正式開業(yè)。作為江海區(qū)首個一站式購物娛樂中心，是江海人休閑娛樂的新?lián)c。而近年來，中環(huán)廣場經(jīng)歷了三次流拍，其首次、第二次以及第三次拍賣均告失敗，現(xiàn)場人流比起附近的江海廣場也有所差距。

????2017年7月，新會美吉特廣場開門迎客，是新會當時體量最大、業(yè)態(tài)最豐富的購物中心。開業(yè)當天，萬人空巷。可這個萬眾矚目的商場卻拿了個“高開低走”的劇本，隨著周邊商業(yè)體的崛起，客流逐漸走低，一些主力商店相繼撤場。從萬人空巷到凋零冷清，僅5年時間。

????后來，新會區(qū)屬國有企業(yè)匯業(yè)公司接管經(jīng)營美吉特廣場，并通過公開掛網(wǎng)招標引入并委托國內(nèi)頂尖運營商光大安石公司全面經(jīng)營管理美吉特廣場，廣場也更名為新匯大融城煥新開業(yè)。

????分析 客群定位有重疊？

????為何會出現(xiàn)商場此消彼長的情況？

????毫無疑問，利和購物中心的開業(yè)，讓本就匯聚了江門大融城、江門萬達廣場等一眾商業(yè)綜合體的蓬江北新區(qū)更顯繁華。然而，繁華背后，同質(zhì)化競爭的隱憂已然顯現(xiàn)?！艾F(xiàn)在有幾家商場都是主打大而全，逛久了就沒新鮮感了。”“90后”市民李欣怡如是說。

????“目前北新區(qū)幾個主要商業(yè)綜合體的客群定位有重疊，缺乏差異性?！庇袠I(yè)內(nèi)人士坦言，“在總體消費人口和購買力增長相對平穩(wěn)的情況下，商場的布局如此密集，客群必然重疊，爭奪有限消費力的競爭已進入白熱化階段?！?/p>

????數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，江門全市常住人口482.26萬人，其中蓬江區(qū)常住人口87.34萬人，占比僅18.11%。不足兩成的人口基數(shù)，要支撐多個大型商業(yè)綜合體的持續(xù)發(fā)展，壓力顯而易見。以蓬江北新區(qū)為例，就聚集了包括江門健威廣場、樂盈里、江門大融城、江門萬達廣場、利和購物中心、江門奧園廣場等多個商場。

????也有業(yè)內(nèi)人士認為，商業(yè)綜合體客群重疊的核心矛盾，在于傳統(tǒng)“全年齡段覆蓋”定位與當下消費分層的嚴重脫節(jié)。“年輕群體追求個性潮酷，家庭客群重視便捷與體驗，老年客群關(guān)注性價比，但很多商場依舊沿用‘大而全’的模式，無法精準滿足消費者的需求?！痹摌I(yè)內(nèi)人士說。

????“新商場環(huán)境新、品牌新，體驗感完全不一樣?！笔忻裰芪奈恼f，即便新商場離家稍遠，她也更愿意繞路前往，“圖的就是那份新鮮勁和舒適感?！?/p>

????這種消費偏好的轉(zhuǎn)變，并非簡單的“喜新厭舊”，更源于消費需求升級與部分老牌商場運營滯后的脫節(jié)。業(yè)內(nèi)人士表示，商圈迭代周期快，老牌商場若跟不上城市發(fā)展步伐、抓不住消費需求變化，必然會被更具活力的新載體取代。

????不過，也有業(yè)內(nèi)人士分析，商場此消彼長的格局，短期內(nèi)震蕩后，回歸常態(tài)或相對均衡是正?，F(xiàn)象。江門職業(yè)技術(shù)學院教授宋旭民說，新建綜合體通常在設計、品牌、營銷上更具后發(fā)優(yōu)勢，對追求新鮮感的消費者形成強烈吸引力，短期內(nèi)能吸引周邊舊項目的人流。當這種新鮮感過去后，消費行為會回歸理性。對于周邊社區(qū)居民而言，江門大融城、江門萬達廣場的地理位置便利性不可替代。當新項目不再“新鮮”時，“就近消費”的便利性原則再次凸顯。

????“一方面，新的商業(yè)綜合體開業(yè)，消費者‘試新’心態(tài)和消費行為集中釋放，必然對其他商業(yè)綜合體的客流產(chǎn)生暫時性影響。當打卡熱潮過后，部分追求新鮮感的消費者自然會回流到生活就近或熟悉的商業(yè)綜合體。另一方面，競爭對手必然會出手應對策略進行調(diào)整，留住或吸引客流。”長期關(guān)注本土商業(yè)發(fā)展情況的嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊說。

????破局 差異化定位求突破？

????目前，江門的商業(yè)發(fā)展，正站在一個十字路口，要突破增長瓶頸，避免陷入內(nèi)耗式競爭，或許需要從簡單的體量競爭、品牌堆砌，轉(zhuǎn)向更深度的差異化定位、主題化運營和體驗式場景創(chuàng)新。如何在滿足全家庭基本消費需求的同時，深耕細分客群，打造不可替代的消費理由，將是擺在所有運營者面前的關(guān)鍵考題。

????對此，江門不少商場正在積極探索破局之路。江門大融城相關(guān)負責人表示，江門大融城始終堅持持續(xù)優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，其中時尚零售、特色餐飲及親子娛樂業(yè)態(tài)備受消費者青睞。為全面提升體驗，項目積極引進各業(yè)態(tài)江門首店及全國人氣品牌，優(yōu)化服務設施。其通過打造美妝一條街，成功吸引蘭蔻、YSL、阿瑪尼等高端化妝品品牌進駐，使客流大幅提升?！霸诮T想買高端美妝，第一個就會想到江門大融城?！痹谑忻窳朱o欣看來，商業(yè)綜合體與其追求面面俱到，不如立足自身優(yōu)勢，在某一領(lǐng)域做深做透，將自身打造成為不可替代的消費目的地。

????今年10月，江門大融城室內(nèi)街區(qū)“蜜覓園”煥新開業(yè)，25個服裝服飾品牌集體亮相。江門大融城不間斷的品牌升級有效提升了顧客的消費吸引力與消費意愿，客流及銷售額實現(xiàn)穩(wěn)步增長。

????與之相似的，還有離江門大融城3000米不到的樂盈里。

????傍晚的江僑路，剛褪去白日的喧囂，商圈已升騰起煙火氣——餐飲食肆座無虛席、商超顧客盈門。很難想象，20年前這里還是冷清的偏遠郊區(qū)。

????與江門大融城、江門萬達廣場等大型商業(yè)綜合體相比，樂盈里聚集了各類小而全的社區(qū)店，居民在“家門口”就能解決起居需求，找到休閑樂子，激發(fā)周邊“夜經(jīng)濟”消費活力。樂盈里負責人雷承松告訴記者，江僑路的小區(qū)多為已入住十余年的成熟小區(qū)，業(yè)主有一定的消費能力且有穩(wěn)定的消費習慣，而江僑路的住戶以年輕家庭為主，對生活品質(zhì)有著明確追求，引入真正契合社區(qū)氣質(zhì)的優(yōu)質(zhì)品牌是關(guān)鍵。

????2021年，樂盈里引進專業(yè)團隊，實現(xiàn)“管理、招商、運營”一體化，并瞄準“家庭消費”需求，以教培為核心支點開展招商，陸續(xù)引進萊德隊長、星火教育、大家樂、肯德基等知名連鎖品牌，以及泰象里、METOM、K.S發(fā)型等本土新晉網(wǎng)紅品牌，撬動全鏈條消費。“孩子在這里上課兩小時，家長能完成喝咖啡、做美甲、吃飯等一站式愉悅體驗，增加消費者黏性，既聚人氣又促消費?！崩壮兴山榻B道。

????人氣聚起來、商氣匯起來。消費者與商家的雙向奔赴，形成了良性的商業(yè)循環(huán)，如今，江僑路已成為蓬江北新區(qū)最具活力的消費地標之一。

????思考 如何協(xié)同引流？

????有意思的是，江門商場的此消彼長，雖然影響了一些人氣，但對于不少消費者而言卻帶來了一定利好。

????市民陳先生坦言，新商場分攤了部分人流后，讓原本每到假期就“人擠人”的江門大融城變得更好逛了。江門大融城一家汽車銷售店銷售人員也說：“客戶以前愁到這里停車難，現(xiàn)在一來就能停到車，更方便了?！?/p>

????那么，在市區(qū)商場越來越多的情況下，何以實現(xiàn)共贏？

????宋旭民坦言，江門城區(qū)人口基數(shù)有限，新商業(yè)綜合體入市極易分流存量客源，造成商業(yè)綜合體間人氣此消彼長。破解這一困局，關(guān)鍵在于跳出內(nèi)卷思維，推動環(huán)五邑華僑廣場商圈內(nèi)的利和購物中心、江門大融城、江門萬達廣場、江門健威廣場協(xié)同發(fā)展，聯(lián)合做大，在留住本地客源的同時，吸引周邊城市的客源前來消費。

????鄧桐燊也認為，各商場應當清晰自身定位，例如江門大融城打造年輕化，是潮流聚集地；江門萬達廣場打造綜合性，滿足一站式消費需求；利和購物中心打造首店品牌、城市新地標等。

????五邑大學經(jīng)濟管理學院副教授伍鋒表示，江門幾大商場在業(yè)態(tài)布局上已呈現(xiàn)初步分化特征，但從協(xié)同發(fā)展角度來看，仍存在業(yè)態(tài)同質(zhì)化競爭、功能定位模糊、互補效應不足等問題。當前，江門市消費群體呈現(xiàn)品質(zhì)消費升級、體驗需求多元化、圈層消費明顯等趨勢，各大商場應找準自己的客群定位，才能有的放矢，比如年輕家庭客群注重教育和親子互動，Z世代消費者追求個性化表達和社交體驗，品質(zhì)中產(chǎn)階層追求高品質(zhì)生活等，通過精準的客群分析和豐富的業(yè)態(tài)組合來吸引這些人群消費。

????記者從市商務局了解到，近年來，江門市進一步優(yōu)化商業(yè)布局，為培育特色步行街（商圈）提供了肥沃的天然孵化土壤，推動基本建成布局合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、業(yè)態(tài)先進、特色鮮明、可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)體系，進一步增強現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的集聚力、影響力和輻射力。今年7月，為滿足市民多元化便民消費需求，我市制定《江門市建設城市一刻鐘便民生活圈工作方案》，堅持“一圈一策”因地制宜推進建設，選取10個條件成熟的區(qū)域開展試點，覆蓋全市7個縣（市、區(qū)），通過優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點布局、完善便民服務功能，推動試點區(qū)域發(fā)揮示范帶動作用，讓市民在家門口就能享受到便捷、優(yōu)質(zhì)的消費服務，持續(xù)提升居民消費體驗與生活幸福感。

????未來，我市將進一步優(yōu)化商貿(mào)流通網(wǎng)絡布局，推動核心商圈的差異化發(fā)展與檔次躍升。

????對此，部分商場也在積極行動。

????江門大融城計劃進一步升級業(yè)態(tài)，聚焦品質(zhì)餐飲、生活體驗及潮流品牌引入，同時深化會員服務與基礎(chǔ)物業(yè)服務升級，致力于打造更舒適、便捷的一站式生活體驗中心。

????未來，利和購物中心將持續(xù)推動僑鄉(xiāng)文化與商業(yè)融合，助力江門商業(yè)迭代升級，致力成為江門市乃至粵港澳大灣區(qū)商業(yè)新標桿。

????“相信只要各方合力，就可以實現(xiàn)各商業(yè)綜合體之間共同發(fā)展，打造出色的核心商圈，并將核心商圈作為城市名片，面向大灣區(qū)進行整體宣傳推廣，吸引周邊城市游客前來體驗‘江門式’消費?！编囃稣f。

????專家聲音

????提升江門商圈美譽度

????為實現(xiàn)從此消彼長到協(xié)同共贏的關(guān)鍵轉(zhuǎn)變，形成錯位互補、良性共生的商業(yè)生態(tài)，多位業(yè)內(nèi)專家從不同角度給出了系統(tǒng)性的建議。

????五邑大學經(jīng)濟管理學院副教授伍鋒建議，為了各商場之間良性發(fā)展，共同繁榮，建議一是由江門市有關(guān)部門牽頭，幾大商場運營方、行業(yè)專家等組成江門商圈業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)委員會，負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)商圈發(fā)展重大事項，并協(xié)調(diào)利益關(guān)系、推動合作交流等，實現(xiàn)商圈的自我管理和自我發(fā)展；二是建立“跨商圈客群數(shù)據(jù)中臺”，整合各商圈會員系統(tǒng)數(shù)據(jù)，通過大數(shù)據(jù)分析，實現(xiàn)客群需求精準預測和個性化營銷；三是建立聯(lián)合營銷機制，統(tǒng)籌商圈的營銷活動，可以采取每個營銷期由一個商場主導、其他商場配合的聯(lián)動模式，結(jié)合江門的僑鄉(xiāng)文化，通過品牌IP的打造和傳播，從而提升江門商圈的整體影響力和美譽度。

????江門職業(yè)技術(shù)學院教授宋旭民表示，一方面，各大商場需明確差異化定位，強化業(yè)態(tài)互補，形成各有側(cè)重、互為支撐的消費生態(tài)。另一方面，政府要優(yōu)化商圈公共配套，完善交通接駁與智慧停車系統(tǒng)，提升消費便利性。同時，鼓勵商業(yè)綜合體錯峰舉辦主題活動，聯(lián)合推出商圈消費券與聯(lián)動優(yōu)惠，持續(xù)提升商圈話題度與吸引力。

????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊建議，各商業(yè)綜合體應明確分工，形成客流共享，同時建議主管部門搭建平臺和營造環(huán)境，如主動引導商業(yè)綜合體根據(jù)特色招商，進行錯位發(fā)展；積極完善基礎(chǔ)交通設施，如可以穿梭于各商業(yè)綜合體之間的旅程巴士，從一個商業(yè)綜合體到另一個商業(yè)綜合體之間可以無縫銜接；舉辦各類型的城市活動，例如茶飲節(jié)、馬拉松等，吸引全國客流，給本地的商業(yè)綜合體帶來更多客流量，提升江門商業(yè)的輻射力和影響力。